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更新时间: 2020-01-30

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  7顶目位于上海南郊奉的;每小镇海、归直海冫归真处于上海市中心的正南面,郊环以外,距离市中心约40公里。南临杭州弯拥有绵延四十多瓮里的海岸线平方公里

  7距离、甫年机场:40 ·45公里路程,交通便利,有利于国内、国际游客的来往

  7距离港囗:距离上海的南面水上门户芦潮港40公里,规划中的金汇港游艇基地,有利于成为上海与杭爝湾两大旅游市场的联结点

  项目所属海湾镇是上海市人囗密度最低、海岸线最长、人均绿化面积最大的镇,4887铁算盘玄机网,是上海市重点填海造阝爵见划项目海上城市一一.一.丿、工岛的向选址区域圜三巨

  海湾滇位于上海市最韦端,是上海所有镇域中,人凵密度最低、海岸线最长、人均身七面积最大的读,卓有得天独厚的优势条件,上海人工岛的意向选址区域

  一个新城一一一南桥新城,两个中心一奉城中心滇和海湾中心滇,五个一般滇,规划确定海,毒线; 空态海湾`知识海湾、游艇海湾,优先发展现代服务业

  海镇由1个中区,2个中心村、 2个特色居住区和1个大学匠区组成。其中中心镇将集中发展行政:居住与商业功能

  ,该片区以为中心,定位为体,度假脶巾心 为打造成功的休闲度假服务中心厂需结合屑边地块进行整体规划定位。达到中心区域同周边地块的协同发展。

  ·浠过整合地块丁造度假怵闲集群商业,可入更多特色怵闲业态丿打造各类主题怵闲顶巨,这类怵业具备较强的目的性吸引力,能为顶目.芾平极大的目的,生消黉人群.

  目前阶段,海湾镇重点发展大学城海湾旅游及海湾住宅区,本案距这两个板块有一定距离

  随着海湾镇的全面发展 , 海湾镇区的核心作用将得意突显 本案所处位置将是海湾商业中心

  ·海湾镇区目前仅有一些基本社区配套商业,小型超市,低档餐饮以及生活服务。

  ·海湾镇目前现有商业主要集中在旅游景点,商业较为分散,主要以餐饮和旅游零雪为主

  目前阶段,海湾镇重点发展大学城海湾旅游及海湾住宅区,本案距这两个板块有一定距离

  随着海湾镇的全面发展,海湾镇区的核心作用将得意父显,本案所处位置将是海湾商业中心

  目前旅游景点周边的商业较为分散,主要以餐饮和旅游零售为主,缺乏主题特色海湾镇区规划人囗规模约1.6万人,人囗不足以支撑4万 的商业体量

  ·餐饮、休闲娱乐为主,沿商业主干道依工商大道)设置零售豪靠办公;酒店位置设置配套服务

  ·大型购物中心占据了开发商大量的资全、人力资源,是其核心、业旁,社区商业规模刁 数量多,资全上、人力上开发商都无暇顾及。

  开发商对于区商业一方面希望实现消售回笼资金,另一方面要可持续运营,保证品牌形象。

  在销售价值最大化的同时,保证出售商业的健康持续经营,保证开发商品牌形象。

  Il. 商铕位置会成为客户关注重点楼层`地下、内铺等销售抗性大 Ill未来回报不明确,投资风险大

  皿 稳定回报,商晡位置对客户失去意义,商晡总价成为其关注声占 Ill.统一经营稳定回报,实现有经营的销售,客户投资有保障 IV.实现销售与可持续运营的平衡,开发商

  商业地产与住宅地产的本质不同在于且多元结构性,涉及销售招商运营和物业多个环节,且各个环节环环相扣,相辅相成。

  因此售后委托经营管理模式要求必须四个环节四位一体统一协调,以保证项目的成功销售和可持续运营

  ·从我们操作过的大量案例来看,投资客对太长的乇年阝交敏感最高接受15年的期限.一方面考虑通胀的原因,时间太长实际回报降低;另一方面,5一10年的期限足够商业的经营成熟,经营好可以纟乇,经营不好可以更换管理公司。

  ·若巧年固定回报,开发商补贴回报太多,实际到手利润较低。建议采用前7年固定回报,后8年1:9分成,开发商补贝乩目只交少。

  委托经营前7年,顶目因处于培育期,开发商需要贴补一定经营成本和回报,才能实现售和可持续经啻的平衡。

  目前对项目经页测是按照市场销售亻斛名进行初步的估算,7年开发商总计可能需补贝占回报15015万元。